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Viager

Le viager : une nouvelle solution pour l’immobilier en Suisse !

Dans l’inconscient collectif, le viager a une connotation négative voir immorale. Or, c’est tout le contraire. En effet, ce type de vente permet au vendeur de se garantir une sécurité financière à vie, tout en restant dans son bien et de régler sa succession.
Pour l’acheteur, c’est un moyen d’investir avec l’immobilier dans des conditions avantageuses.

Néanmoins, les transactions viagères ont besoin d’être bien encadrées, à la fois pour le vendeur mais également pour l’acheteur. Avec Salmon Immobilier, nous avons développé des solutions permettant de vous accompagner au mieux dans toutes vos démarches. Nous allons bien au-delà d’une activité d’agence immobilière conventinonnelle grâce à une sélection de partenaires spécialisés qui sauront trouver les réponses à tous vos besoins.

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Vous voulez acheter en viager, merci de contacter Dominic Salmon, Téléphone: +41 79 597 27 14 et Email: dominic@salmon-immobilier.ch

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Le viager, comment ça marche ?

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Le viager est acte de vente entre :
– Le vendeur (crédirentier) : continue d’habiter dans son bien grâce à un droit d’habitation (ou un usufruit), il touche un bouquet et/ou une rente jusqu’à son décès.
– L’acheteur (débirentier) : paye le bouquet et/ou la rente jusqu’au décès du vendeur, puis il acquiert le bien.

Les différents types de viager :

Le viager occupé

C’est la grande majorité des cas. Le vendeur conserve son droit d’usage et d’habitation du logement vendu, jusqu’à son décès. L’acheteur est propriétaire du bien mais n’en n’a pas la libre jouissance.

Le viager libre

C’est un cas plus rare. L’acheteur dispose librement du bien. Comme pour le viager occupé, il doit payer au vendeur un bouquet à la signature de l’acte, ainsi qu’une rente à vie, en général plus élevée que dans le viager occupé.

Le viager partiellement occupé

Le vendeur conserve un droit d’habitation seulement sur une partie du bien immobilier. L’acheteur a la possibilité d’utiliser l’autre partie du bien de la manière dont il le souhaite.

Viager à terme ou vente à terme :

On fixe une limite dans le temps pour le paiement de la rente et l’usufruit. C’est une possibilité pour les vendeurs plus jeunes (entre 65 et 70 ans par exemple). Si le vendeur décède avant la date convenue, le paiement de la rente sera dû aux héritiers.

 

Ce type de vente est un acte notarié.

  • Les 4 éléments d’une vente en viager :

La valeur vénale du bien – Cette valeur correspond à la valeur du marché du bien. Elle sert de base pour déterminer la montant de l’usufruit (ou du droit d’habitation), puis du bouquet et de la rente.
Le droit d’habitation ou d’usufruit – Droit du vendeur d’habiter dans son bien.
Le bouquet – Ce montant est fixé entre le vendeur et l’acheteur. Ce pourcentage varie généralement entre 20% à 30% de la valeur vénale du bien.
La rente – Le versement d’une rente à vie au vendeur par l’acheteur.

Les Avantages du viager

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Pour le vendeur
L’allongement de la durée de vie, de meilleurs soins médicaux et des services à domicile permettent de se maintenir chez soi plus longtemps. Dans ce contexte, le viager permet de répondre à des besoins réels et immédiats qu’aucune autre solution ne pourra vous offrir :

  • Résoudre une situation financière problématique : avoir la garantie de rester dans votre bien et éviter une vente forcée, lorsqu’il est parfois compliqué de rembourser ou renégocier son hypothèque.
  • Gérer sa succession sereinement : pouvoir régler votre succession de votre vivant et vous assurer de transmettre votre patrimoine pour que tous vos proches soient à l’abri.
  • Profiter de la vie : jouir d’un revenu supplémentaire pour réaliser des projets dont vous rêvez, sans compromettre votre équilibre financier, ni patrimonial.

Avec Salmon Immobilier, vous serez accompagnés dans les meilleures conditions dans votre démarche de vente immobilière. Les valeurs de la société sont fondées sur l’éthique, la confiance et la proximité avec ses clients, afin de répondre au mieux à vos besoins.

Pour l’acheteur

Dans la conjoncture actuelle, l’insécurité des marchés et la faible rémunération des avoirs (taux d’intérêts négatifs), le viager s’impose comme la solution la plus adaptée pour les personnes ou les institutions souhaitant investir intelligemment et de manière sécurisée avec une garantie de rendement. C’est également s’assurer une rentabilité surpassant les alternatives plus classiques d’investissement (immobilier locatif, assurance vie, etc.)

En résumé, acheter en viager c’est :

  • Un placement sûr qui offre de nombreux avantages fiscaux.
  • Un accès à la propriété sur un marché où les prix sont très souvent élevés. Une solution où les deux parties sont avantagées financièrement.

Salmon Immobilier, a convenu en amont pour ses acheteurs, des accords avec des organismes de financement pour faciliter l’accès au montage hypothécaire.
Nous vous proposons plusieurs possibilités en fonction de votre situation et de vos besoins via des banques institutionnelles ou du financement privé.
Nous vous accompagnons dans cette démarche qui peut souvent se montrer très complexe et laborieuse.

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Un contexte socio-économique favorable au Viager

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Le vieillissement de la société a des conséquences importantes sur :

  • Le pouvoir d’achat des seniors
  • La renégociation d’hypothèques
  • Le financement des dépenses de santé
  • Le réaménagement de l’habitat.

Les seniors se retrouvent bien souvent avec un patrimoine immobilier dont le capital est important mais avec revenus trop limités pour vivre pleinement leur retraite ou pour pouvoir participer aux besoins de leurs proches.

Toutes les enquêtes auprès des seniors attestent de leur souci de « bien vieillir », ce qui recouvre deux préoccupations majeures :

  • Rester chez soi aussi longtemps que possible;
  • Disposer de ressources financières suffisantes pour les dépenses courantes, telles que la santé, les loisirs, la perte d’autonomie et l’éventuelle participation aux besoins de leurs enfants.

Le viager est donc la solution optimale pour celles et ceux qui ont besoin de revenus supplémentaires pendant leur retraite.

Le viager :

  • C’est la garantie d’une rente jusqu’à la fin de ses jours
  • Un potentiel soutien à domicile
  • Permettre de monétiser son patrimoine immobilier afin d’améliorer son confort de vie
  • De préserver son autonomie financière.

 

Le vieillissement de la population en Suisse

Le financement

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Le financement du viager dans les grandes lignes:
Comme lors de tout achat immobilier, l’acquéreur devra remplir certaines conditions pour obtenir son financement. Le vendeur devra s’assurer que le versement du capital initial (le bouquet) couvre notamment le remboursement d’une éventuelle hypothèque et pénalité pour rupture anticipée de son engagement, de même que l’impôt sur les gains immobiliers et la commission du courtier. Pour payer le bouquet, l’acheteur devra généralement disposer de fonds propres, car les banques seront réticentes à avancer la somme par le biais d’un prêt. Elles ne pourront en effet pas avoir de garantie en 1er rang sur le bien immobilier en question, mais seulement en 2e rang, car le droit d’habitation ou d’usufruit du vendeur reste prioritaire. De ce fait, les banques ne peuvent pas saisir le bien et demander au vendeur de quitter son logement si, par exemple, l’acheteur ne rembourse pas son crédit hypothécaire. En revanche, si le bien immobilier est déjà grevé d’une hypothèque, le bouquet initial versé par l’acheteur permettra de la rembourser. Néanmoins, Salmon Immobilier est pionnière dans l’étude de solutions permettant d’obtenir un prêt hypothécaire garanti en deuxième rang avec l’aide de partenaires bancaires et assurances pour les particuliers.

Exemple chiffré d’une vente en viager :
Mr. Dunand, 70 ans est propriétaire d’une villa.
La valeur vénale de sa villa est de CHF 900’000.-.
Valeur du bouquet: CHF 250’000.- (28%)
Valeur du droit d’habitation à vie : CHF 370’000.-
Valeur de la rente à vie : CHF 1’900.-/mois
L’acheteur a l’obligation de verser lors de la transaction immobilière chez le notaire la somme de CHF 250’000.- de fonds propres en cash.
A cela s’ajoute la somme de CHF 1’900.- que l’acheteur devra verser mensuellement à Mr Dunand, jusqu’au décès de ce dernier.

La fiscalité et succession

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Avec Salmon Immobilier, que vous soyez vendeur ou acheteur, nous vous accompagnons tout au long de votre démarche de transaction immobilière, y compris d’un point de vu fiscal. Afin de répondre au mieux aux attentes les plus techniques de ses clients, Salmon Immobilier a mis en place un partenariat avec l’étude Brodard Avocats SA, spécialisé dans le droit de la famille et de la fiscalité.

Brodard Avocats SA assiste et conseille ses clients dans tous les domaines de la fiscalité et a par ailleurs développé une expertise autour du viager. Quelles que soient vos questions ou votre situation personnelle, nous avons les réponses pour vous accompagner dans les meilleures conditions et ce dans tous les cantons romands.