Viager

Le viager est acte de vente entre :
– Le vendeur (crédirentier) : continue d’habiter dans son bien grâce à un droit d’habitation (ou un usufruit), il touche un bouquet et/ou une rente jusqu’à son décès.
– L’acheteur (débirentier) : paye le bouquet et/ou la rente jusqu’au décès du vendeur, puis il acquiert le bien.

Les différents types de viager :

Ce type de vente est un acte notarié.

• Les 4 éléments d’une vente en viager :

La valeur vénale du bien – Cette valeur correspond à la valeur du marché du bien. Elle sert de base pour déterminer la montant de l’usufruit (ou du droit d’habitation), puis du bouquet et de la rente.
Le droit d’habitation ou d’usufruit – Droit du vendeur d’habiter dans son bien.
Le bouquet – Ce montant est fixé entre le vendeur et l’acheteur. Ce pourcentage varie généralement entre 20% à 30% de la valeur vénale du bien.
La rente – Le versement d’une rente à vie au vendeur par l’acheteur.

Le vieillissement de la société a des conséquences importantes sur :

• Le pouvoir d’achat des seniors
• La renégociation d’hypothèques
• Le financement des dépenses de santé
• Le réaménagement de l’habitat.

Les seniors se retrouvent bien souvent avec un patrimoine immobilier dont le capital est important mais avec revenus trop limités pour vivre pleinement leur retraite ou pour pouvoir participer aux besoins de leurs proches.

Toutes les enquêtes auprès des seniors attestent de leur souci de « bien vieillir », ce qui recouvre deux préoccupations majeures :

• Rester chez soi aussi longtemps que possible;
• Disposer de ressources financières suffisantes pour les dépenses courantes, telles que la santé, les loisirs, la perte d’autonomie et l’éventuelle participation aux besoins de leurs enfants.

Le viager est donc la solution optimale pour celles et ceux qui ont besoin de revenus supplémentaires pendant leur retraite.

Le viager :

• C’est la garantie d’une rente jusqu’à la fin de ses jours
• Un potentiel soutien à domicile
• Permettre de monétiser son patrimoine immobilier afin d’améliorer son confort de vie
• De préserver son autonomie financière.

Le vieillissement de la population en Suisse

Le financement du viager dans les grandes lignes:
Comme lors de tout achat immobilier, l’acquéreur devra remplir certaines conditions pour obtenir son financement. Le vendeur devra s’assurer que le versement du capital initial (le bouquet) couvre notamment le remboursement d’une éventuelle hypothèque et pénalité pour rupture anticipée de son engagement, de même que l’impôt sur les gains immobiliers et la commission du courtier. Pour payer le bouquet, l’acheteur devra généralement disposer de fonds propres, car les banques seront réticentes à avancer la somme par le biais d’un prêt. Elles ne pourront en effet pas avoir de garantie en 1er rang sur le bien immobilier en question, mais seulement en 2e rang, car le droit d’habitation ou d’usufruit du vendeur reste prioritaire. De ce fait, les banques ne peuvent pas saisir le bien et demander au vendeur de quitter son logement si, par exemple, l’acheteur ne rembourse pas son crédit hypothécaire. En revanche, si le bien immobilier est déjà grevé d’une hypothèque, le bouquet initial versé par l’acheteur permettra de la rembourser. Néanmoins, Salmon Immobilier est pionnière dans l’étude de solutions permettant d’obtenir un prêt hypothécaire garanti en deuxième rang avec l’aide de partenaires bancaires et assurances pour les particuliers.

Exemple chiffré d’une vente en viager :
Mr. Dunand, 70 ans est propriétaire d’une villa.
La valeur vénale de sa villa est de CHF 900’000.-.
Valeur du bouquet: CHF 250’000.- (28%)
Valeur du droit d’habitation à vie : CHF 370’000.-
Valeur de la rente à vie : CHF 1’900.-/mois
L’acheteur a l’obligation de verser lors de la transaction immobilière chez le notaire la somme de CHF 250’000.- de fonds propres en cash.
A cela s’ajoute la somme de CHF 1’900.- que l’acheteur devra verser mensuellement à Mr Dunand, jusqu’au décès de ce dernier.

Avec Salmon Immobilier, que vous soyez vendeur ou acheteur, nous vous accompagnons tout au long de votre démarche de transaction immobilière, y compris d’un point de vu fiscal. Afin de répondre au mieux aux attentes les plus techniques de ses clients, Salmon Immobilier a mis en place un partenariat avec l’étude Brodard Avocats SA, spécialisé dans le droit de la famille et de la fiscalité.

Brodard Avocats SA assiste et conseille ses clients dans tous les domaines de la fiscalité et a par ailleurs développé une expertise autour du viager. Quelles que soient vos questions ou votre situation personnelle, nous avons les réponses pour vous accompagner dans les meilleures conditions et ce dans tous les cantons romands.